Btw-tarief tijdelijk verlaagd naar 6% bij afbraak en heropbouw woningen in heel België

Vanaf 1 januari 2021 tot eind 2022 geldt in het hele land een verlaagd btw-tarief van 6% op het slopen en heropbouwen van woningen. Met deze relancemaatregel wil de overheid de bouwsector door de coronacrisis helpen en tegelijk verouderde woningen vervangen door energiezuinige nieuwbouwwoningen.

Belangrijk om te weten: ook lopende projecten, die dus voor 1 januari 2021 van start gingen, komen in aanmerking voor het verlaagde btw-tarief. De tariefverlaging is wel enkel mogelijk voor de BTW op facturen die vanaf 1 januari 2021 worden opgesteld. Voorschotten die bij lopende projecten reeds betaald of gefactureerd werden vóór 1 januari 2021 komen niet in aanmerking. 

Wat houdt deze regeling nu concreet in?

Op nieuwbouw blijft het standaard btw-tarief van 21% van toepassing. Dat percentage moet je overal in België betalen op een nieuwe privéwoning.

Maar als de nieuwe woning in plaats komt van een oud gebouw kan dat nu aan het verlaagd btw-tarief van 6%. Dat af te breken oude gebouw hoeft geen privéwoning te zijn, het nieuwe gebouw wel. Je mag bijvoorbeeld een oude schuur afbreken en daarna een privéwoning bouwen aan 6% btw.

Er zijn bepaalde voorwaarden om te kunnen genieten van het verlaagd btw-tarief. Aan welke voorwaarden moet je voldoen?

– de bouwheer moet een natuurlijk persoon zijn.

– de bewoonbare oppervlakte mag niet meer dan 200m² bedragen. Dit geldt zowel voor woningen als appartementen. Het gaat hierbij om de ruimte in de woning. Bij appartementen worden terrassen en balkons buiten beschouwing gelaten en bij woningen tellen losse of aangebouwde garages ook niet mee.

– de woning moet gedurende 5 jaar de enige en eigen woning zijn van de bouwheer/koper.
Eigen wil zeggen dat je er je domicilie moet hebben. Je moet de woning dus zelf bewonen. Enige wil zeggen dat je geen andere woning mag bezitten of mede-eigenaar zijn van een andere woning. Een woning die je via een erfenis hebt verkregen is een uitzondering. Deze telt niet mee.

– je mag de woning niet verhuren.

– voordat de werken beginnen moet je een verklaring indienen bij het btw-controlekantoor waarin je bevestigt aan de voorwaarden te voldoen. Die verklaring moet je vervolgens ook aan de aannemer of bouwpromotor bezorgen.

Let wel: belangrijk is ook dat je blijft voldoen aan de opgelegde voorwaarden van de maximale oppervlakte en van de enige/eigen woning van de bouwheer, gedurende 5 jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikname. Anders loop je het risico dat de belastingdienst het genoten voordeel prorata temporis terugvordert.

Wat als je de woning verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor?

Kosten die je maakt voor afbraak en heropbouw van woningen die bestemd zijn voor een langdurige verhuur in het kader van het sociaal beleid kunnen ook aan 6% btw-tarief.

Hierbij zijn er wel andere voorwaarden van toepassing:

– de woning moet ten minste 15 jaar verhuurd worden

– na de werken moet de bouwheer de woning verhuren aan een sociaal verhuurkantoor of via een toegekend beheersmandaat, als de bouwheer de woning zelf wil verhuren.

– er moet een voorafgaande verklaring en factuur bestaan die de bestemming van de woning duidelijk vermeldt.

Wie kan er dan gebruikmaken van de 6% regeling?

Aannemers die de afbraak en heropbouw factureren aan natuurlijke personen en bouwpromotoren die heropgerichte gebouwen verkopen aan natuurlijke personen kunnen hiervan gebruik maken.

Dit wil zeggen dat een nieuwe woning dus verkocht kan worden aan 6% BTW. Dit heeft ook een impact op de verkoop van een bijbehorend stuk grond!

In de praktijk werken bouwpromotoren met 2 aparte vennootschappen. Eén voor de nieuwbouwwoning en één voor de verkoop van de grond. De grond wordt dan verkocht met 10% registratierechten in plaats van 21% BTW.

Wanneer het bijhorend stuk grond samen met de nieuwbouwwoning verkocht werd door dezelfde verkoper, dan werd de volledige verkoop, dus zowel de grond als de nieuwbouwwoning, onderworpen aan het tarief van 21% BTW.
Maar met deze nieuwe regeling kan alles onderworpen worden aan het verlaagde BTW-tarief van 6%, wat voor de particulier natuurlijk veel voordeliger is dan 10% registratierechten te betalen op het bijhorend stuk grond.

Tot slot: niet alles kan aan het verlaagde tarief van 6%

Het verlaagd tarief van 6% BTW is enkel van toepassing op werken die betrekking hebben op de eigen woning. Het plaatsen van een serre, tuinhuis, aanleg tuin, een zwembad of een omheining is altijd onderworpen aan het tarief van 21% BTW.

Heb je nog vragen hierover? Neem gerust contact op met Bizzit. Wij zoeken het verder met je uit.